人人配王石预测应验？如不出意外，2026年起，中国房产或将面临3大转变

现在刷2026年4月北京的二手房信息，随便一翻同一个小区就能跳出十几套在售，新房售楼处装修得亮闪闪，发呆的销售比来看房的客户还多。这场景放在七八年前想都不敢想，那时候抢房像抢春运热门票，摇到号都能偷着乐好久，现在大家清一色都是“再等等，再看看”。聊起楼市这波大转弯，有个人的判断准得让人发毛，就是从万科退下来快九年的王石。

2008年全行业都挺着不肯降价，他非要让万科带头降价，就一句大实话“手里有现金才能扛过周期”，当时多少人骂他砸盘，后来那些骂他的同行，好多连公司都没留下来。2018年万科秋季会挂出“活下去”三个字，当时全网传疯了，不少人拿这个当段子调侃。结果三年后两万亿负债爆雷，整个行业都把“活下去”当成了最实在的目标。

他看楼市的法子其实没什么玄乎的，就是把中国楼市的信贷曲线，跟日本八十年代末、美国05到07年的走势放一块对比，三条线吻合的程度，连专门做研究的学院派学者都觉得心慌。他不光摸准了金融周期的脉，还早早就抓住了人口这个最核心的变量。那句“房价短期看政策、中期看经济、长期看人口”谁都会说，2016年房价疯涨的时候，敢拿人口数据出来泼冷水的，掰着手指头都数得过来。

现在人口账早就摊开在明面上，2022年全国人口六十多年第一次负增长，之后减少得越来越快。2023年新生儿才九百多万，2024年只会更少。未来住房需求的天花板往下缩，这不是啥遥不可及的预测，是已经摆在眼前的事实。除了人口，还有一笔大家没太当回事的账，就是土地财政没以前顶用了。过去地方靠卖地撑财政，高峰时候一年八万多亿的出让金，2023年已经跌到不到六万亿，2024年还在往下跌。

卖地收入跌成这样，不少三四线城市原来靠这钱修路建学校发工资，现在直接少了一大块进项，有些中西部地级市连基层运转都得靠上级转移支付拖着。想让这些地方跟以前一样托楼市、补开发商，实在是没那个力气了。这就是王石预判的第一个变化，高杠杆扩张的时代彻底没了，真不是房企突然良心发现不想扩张了，是银行不给钱，债市不接盘，老百姓也不接盘，整条资金链直接被掐断了。

外头的形势还在添乱，2025年初特朗普政府把对华关税提得特别高，四月那波对等关税把税率推到了特别极端的水平，后来虽然谈了几次达成局部缓和，出口企业的利润还是被挤没了不少，传导到就业端的压力到现在都没消。大家对收入的预期没那么高了，消费信心也慢慢缓不上来，这种时候再拿以前刺激地产拉经济的老办法，既不现实也行不通。这几年高层使劲推新能源、芯片、高端制造，明摆着就是给经济找新引擎，没打算再把房地产当救命稻草。

翻2025年房企的年报就能看出来，能活下来的房企全在做同一件事，就是压负债、存现金、收缩战线。央企国企开发商的负债率普遍降到了四五十以下，民企里还能正常在公开市场发债的，掰手指头都数得过来。以前拼规模讲概念的日子过去了，现在就比谁账上干净，谁不爆雷。

第二个变化直接关系到千万普通家庭的安全感，就是原来的预售制，慢慢被现房销售给取代了。这也不是谁突发奇想搞改革，是前两年遍地烂尾楼搞出来的信任危机逼出来的。那段日子估计很多人都忘不掉，全国几十个城市业主联名停贷，停工的楼盘遍布二三四线，每个月按时交月供，房子就扔在工地上长草，这种打击比房价跌了还狠，直接把大家对预售制的信任给打碎了。

海南最早试点改革，从2020年慢慢推全域现房销售，到现在整整六年，交付的纠纷几乎清零，虽然开发商资金周转慢了不少，但整体社会成本降了太多，这笔账地方政府都算得清。到2026年初，越来越多城市出让新的住宅地块，都附加了现房或者准现房交付的条件。现在售楼处最明显的变化，就是开发商直接拉你去看实体楼，看真实的装修采光，不再对着渲染图和精心包装的样板间画饼了。

这种转变对房企来说就是无情筛沙子，以前靠预售款拆东补西那套玩不了了，拿了地就得真金白银投进工程里。产品有问题工期拖了，在现房时代根本藏不住，整个行业被迫从赚金融快钱的玩家，变回老老实实盖房子卖房子的本行。

第三个变化出现在产品端，完全跟着人口结构的变化走。上一轮楼市开发，就是追求量大管饱，容积率往满了做，层高压到2.7米，户型能切多小切多小，只要总价够低，涨价预期在，就有人买，那时候排队摇号，谁有空挑品质啊。现在买房的人换了一批，首套刚需的绝对数量越来越少，进场的大多是已经有房、手头宽裕，对居住体验有明确要求的改善群体。他们会仔仔细细比层高、看隔音、问电梯牌子、算公摊，不对胃口直接走，绝不掏钱。

韩国其实已经给我们提了醒，首尔房价2020到2022年疯涨，好多年轻人借了天价贷款进场，房价回调之后，高位接盘的直接陷进负资产泥潭。人口危机加资产泡沫破裂，跟我们现在面对的结构性压力几乎一样，就是体量差了一个数量级而已。这两年各地住建部门不停更新住宅设计规范，其实就是跟着市场需求变的。三米层高原来只是高端盘的卖点，现在越来越多城市把它当成了起步标准，四层以上强制装电梯早就成了硬性要求，隔音保温采光的要求也比以前严多了。

市场从来不会骗人，同一个片区，层高够、隔音好、公共空间不挤的新盘，去化速度就是比那些还按老标准赶工的项目快很多。那些还想着压缩成本走低价跑量的库存，现在全成了开发商账上甩不掉的沉包袱。说白了，这三个变化的根子其实是一回事，中国房地产正在从炒作的金融资产，慢慢不可逆地退回到用来住的消费品。人口增长停了封死了需求上限，债务出清堵死了加杠杆的老路，信任破碎逼着大家改交付规则。

2026年不会是什么触底反弹的神奇拐点，更像是整个社会接受楼市新常态的第一年。核心城市优质地段的房子大概率能稳住，甚至局部还能回暖，绝大多数三四线城市的库存，想消化完还早得很。对普通人来说，这反而是个更舒服的决策窗口，不用再被焦虑裹挟着，几百万说买就买，不用对着没完工的工地赌未来。买不买、买哪里、什么时候买，终于可以安安稳稳想清楚再做决定。